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Informationen für Mieter*innen und Vermieter*innen
Déi Lénk machen seit Jahren konkrete Vorschläge um der Wohnungsmisere entgegen zu wirken. Im Fokus steht dabei auch das Stärken der Mieter*innen. Mieter*innen besitzen bereits jetzt viele Rechte, nehmen diese aber selten in Anspruch weil sie ihnen schlicht nicht bekannt sind. Das Gleiche gilt für die Vermieter*innen. Wir haben folgende häufig gestellten Fragen beantwortet:
1. Gibt es Höchstpreise für die Mieten?
Ja. Die Miete darf laut aktuellem Mietgesetz jährlich nicht 5% des Wertes der Wohnung (Anschaffungspreis und Instandsetzungskosten) überschreiten. Ist sie höher, dann kann sie vor der kommunalen Mietkommission angefochten werden. Vorraussetzung ist, dass der/die Mieter*in die Wohnung seit mindestens sechs Monaten bewohnt.
2. Gelten andere Regeln für Studios und Zimmer über Cafés?
Nein. Wenn das Haus nicht offiziell als Hotel eingetragen ist, gelten die gleichen Regeln wie bei allen anderen Mietwohnungen. Der höchste zulässige Mietpreis entspricht dann einem entsprechenden Anteil des Wertes der Immobilie. Die meisten Zimmerpreise liegen heute jedoch deutlich über diesem Maximalpreis – das sollte man sich nicht bieten lassen.
3. Wie stelle ich den Wert der Wohnung fest?
Sollten bei Vertragsschliessung keine entsprechenden Dokumente vorliegen kann die kommunale Mietkommission Ihrer Gemeinde (unter 6.000 Einwohner) oder Ihrer Region (über 6.000 Einwohner) beauftragt werden den aktuellen Wert der Wohnung zu ermitteln. Sobald dieser Wert bekannt ist, wird gerechnet. Der jährliche Mietpreis darf nicht über den 5% des Wertes der Wohnung liegen. Ein Beispiel: beträgt der Wert der Wohnung 200.000€ liegt der maximale jährliche Mietpreis bei 10.000€ also bei monatlich maximal 833€. Sonderbestimmungen gibt es in einigen seltenen Fällen, etwa bei Wertverfall oder Luxuswohnungen.
4. Was kann ich machen wenn mein Mietpreis über dem gesetzlichen Maximum liegt?
In diesem Fall gilt es, die kommunale Mietkommission damit zu befassen. Sollte diese feststellen, dass die Miete überhöht ist, legt die Mietkommission die Miete sowie die vorzustreckenden Mietnebenkosten fest. Gegen diesen Entscheid kann vor dem Friedensgericht innerhalb eines Monats nach Zustellung Einspruch erhoben werden. Nach Ablauf dieser Frist gilt dieser Entscheid als definitiv angenommen.
5. Wo finde ich die kommunale Mietkommission?
Diese Kommissionen arbeiten meist unter Ausschluss der Öffentlichkeit und werden nicht oft eingeschaltet. Sie sind jedoch obligatorisch und wenn sie nicht bestehen, müssen sie geschaffen werden. Richten Sie ein formelles Schreiben an die „commission des loyers – Hôtel de Ville oder Mairie“ und bitten Sie um eine Kontrolle der Miete. Sollte die Kommission nicht reagieren oder ablehnen sollten Sie sich an die Ombudsfrau (Lydie Err) richten.
6. Meine Wohnung ist in einem miserablen Zustand und der Besitzer will sie nicht instand setzen. Ich fürchte, wenn ich die Gemeindeverwaltung anrufe, sitze ich auf der Straße?
Wenn die Gemeindeverwaltung die Wohnung als gesundheitsschädlich einstuft, ist sie verpflichtet, Ihnen eine andere Wohnung zur Verfügung zu stellen. Leider verfügen die Gemeinden meistens nicht über geeignete Ersatzwohnungen und greifen auf Hotels zurück. Es besteht aber die Chance, dass die Gemeinde sich dann bemüht Ihnen eine subventionierte Wohnung (Fonds pour le développement du Logement et de l’Habitat – „Fonds du Logement“) zu vermitteln.
7. Zur Nettomiete kommen noch die Nebenkosten (charges) hinzu. Was darf hier noch zusätzlich verrechnet werden?
Die Nebenkosten dürfen nur die im Sinne des Mieters getätigten Ausgaben enthalten, wie zum Beispiel Heizkosten, Strom oder Wasser. Für diese Ausgaben muss es schriftliche Belege geben. Dem/der Mieter*in dürfen keinesfalls die Grundsteuer, die Verwaltungskosten der Fiduciaire oder dergleichen verrechnet werden.
8. Wann darf der/die Besitzer*in die Miete erhöhen?
Eine Mieterhöhung darf maximal alle zwei Jahre erfolgen, jedoch nur wenn der Zustand des Hauses während dieser Zeitspanne durch Arbeiten verbessert wurde, oder die Miete noch nicht dem legalen Maximalbetrag entspricht. Die Entwicklung der Marktpreise oder eventuelle Indexerhöhungen sind kein berechtigter Grund zur Mieterhöhung. Fordern Sie bei einer Erhöhung Angaben zum aktuellen Wert der Wohnung ein, um prüfen zu können, ob die Erhöhung der Miete berechtigt ist. Beauftragen sie ggf. die kommunale Mietkommission mit der Feststellung des Wohnungswertes. Solange aber keine Entscheidung der Mietkommission vorliegt, muss die erhöhte Miete trotzdem bezahlt werden.
9. Darf der/die Vermieter*in mir kündigen?
Kündigungen sind im Prinzip nur erlaubt, wenn der/die Vermieter*in die Wohnung für die eigene Familie beansprucht (bis zum 3. Verwandschaftsgrad) oder wenn es seitens der Mieter*innen zu einem Vertragsbruch kommt.
10. Wie komme ich an eine öffentliche Mietwohnung?
Öffentliche Mietwohnungen sind Haushalten mit bescheidenem Einkommen vorbehalten. Die Mietpreise sind nach Einkommen und Größe der Wohnung gestaffelt.
Zwei öffentliche Bauträger bieten solche Mietwohnungen an. Es handelt sich dabei um den Fonds du Logement und die S.N.H.B.M.
11. Das Angebot an öffentlichen Mietwohnungen ist sehr begrenzt. Gibt es Alternativen?
Ja. Die Möglichkeit besteht, über sogenannte ‘soziale Immobilienagenturen’ an preiswerte Wohnungen zu kommen. Hier ist die maximale Mietdauer jedoch auf drei Jahre begrenzt und die Mieter*innen sind dazu verpflichtet sind, eine soziale Betreuung in Anspruch zu nehmen.
Zur Zeit gibt es eine nationale (Agence Immobilière Sociale) sowie eine regionale (Agence Immobilière Sociale Kordall) soziale Immobilienagentur.
12. Wie kann ich an eine finanzielle Wohnungshilfe kommen?
Im Moment stehen zukünftigen Mieter*innen folgende Beihilfen zur Verfügung, die nach Einkommen und Zusammensetzung des Haushaltes errechnet werden:
– staatliche Beihilfe bei der Mietgarantie;
– Mietzuschuss für Haushalte mit niedrigem Einkommen (ab dem 1. Januar 2016)
13. Wie lange dauert der Mietvertrag?
In der Regel sind alle Mietverträge unbefristet, auch wenn eine befristete Dauer im Mietvertrag festgehalten wird. Im Falle eines befristeten Mietvertrages muss trotzdem ein Kündigungsschreiben drei Monate vor dem Jahrestag des Unterzeichnens per Einschreiben an den/die Vermieter*in geschickt werden, um das Mietverhältnis zu beenden. Wird das nicht gemacht, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um ein Jahr.
14. Ich habe gar keinen Mietvertrag (contrat de bail). Ist das ein Problem?
Nein. Sie sollten aber die Belege der Mietzahlungen aufbewahren. Rechtlich besteht ein Mietvertrag, auch wenn er nicht schriftlich festgehalten wurde. Im Übrigen wird auch dieser virtuelle Mietvertrag als unbefristet betrachtet.
Brochure d’information pour les locataires et les propriétaires
La politique du logement au Luxembourg est un désastre, et de plus en plus de gens peinent à trouver des logements abordables. Déi Lénk font des propositions concrètes depuis des années afin de contrecarrer cette misère de logement.
Les locataires disposent déjà à présent de droits auxquels ils ne font pas souvent appel. De même pour les propriétaires. Nous avons répondu aux questions fréquemment posées:
1. Est-ce que des prix maximums existent pour les loyers?
Oui ils existent. Selon le droit du bail actuellement en vigueur, le loyer annuel maximal ne peut pas dépasser 5% du capital investi dans le logement (le capital initialement engagé dans la construction et les coûts des travaux d’entretien). Si ce montant est dépassé, on peut le contester auprès de la commission des loyers communale, sous condition d’habiter son logement depuis au moins six mois.
2. Est-ce que d'autres règles s'appliquent aux studios et aux chambres à café?
Non. Si l’immeuble n’est pas officiellement enregistré en tant qu’hôtel, les mêmes règles que celles en vigueur pour les logements locatifs sont d’application. Le loyer maximal autorisé correspond donc à une part de la valeur du bien immobilier. Pourtant, la plupart des prix des chambres à café dépasse clairement ces prix maximums – il ne faut pas se laisser faire.
3. Comment est-ce que je déterminer la valeur de mon logement?
Si les documents correspondants font défaut lors de la signature du contrat de bail, la commission des loyers de votre commune (i 6.000 habitants) ou de votre région (s 6.000 habitants) peut être chargée de la détermination de la valeur actuelle du logement. Dès qu’elle sera connue, on peut faire le calcul. Le loyer maximal annuel ne peut pas dépasser 5% de la valeur du logement. Un exemple: si la valeur du logement est de 200.000,-€, alors le loyer annuel maximal est de 10.000,-€ et le loyer mensuel maximal de 833€. Il existe quelques exceptions rares comme par exemple pour les logements de luxe ou encore la perte de valeur pour vétusté.
4. Qu'est-ce que je peux faire si je ne suis pas d'accord avec le prix locatif?
Dans ce cas, vous pouvez demander à la commission des loyers de se saisir de l’affaire. Si celle-ci constate que le prix du loyer est trop élevé, elle se chargera de le fixer, tout comme le montant des charges à avancer. On peut contester cette décision auprès du tribunal de paix endéans un mois à compter à partir de jour de réception de celle-ci. Ce délai dépassé, la décision est considérée comme définitivement acceptée.
5. Comment faire pour trouver cette commission des loyers?
Cette commission travaille souvent à l’abri des regards publics et n’est donc pas souvent saisie. Pourtant, elles sont obligatoires, et si elles n’existent pas, elles doivent être créées. Il suffit d’adresser un courrier à l’attention de la ‘commission des loyers – Hôtel de Ville ou Mairie’ et de demander une vérification du loyer. Si la commission ne répondait pas ou refusait de s’en charger, on devrait immédiatement contacter le médiateur public (Lydie Err).
6. Mon logement est dans un état déplorable et le propriétaire refuse de le remettre en état. Je crains qu'en contactant l'administration communale je vais me retrouver à la rue.
Si l’administration communale constate que votre logement présente un danger pour votre santé, elle est obligée de vous mettre un logement de remplacement à disposition. Malheureusement, les communes ne disposent en général que de très peu de logements de remplacement adaptés, ce qui les forcent à avoir recours à des hôtels. Pourtant, avec un peu de chance, certaines communes font l’effort de vous trouver un logement subventionné (Fonds pour le développement du Logement et de l’Habitat – „Fonds du Logement“).
7. Au loyer de base se rajoutent les charges. Qu'est-ce qui peut être facturé en plus des charges?
Les charges ne pourront inclure que des dépenses effectuées dans l’intérêt du locataire, comme par exemple l’électricité, l’eau et les frais de chauffage. Des preuves écrites devront exister pour ces dépenses. Par contre, des frais comme l’impôt foncier, les frais de gestion de la fiduciaires et autres ne pourront pas être facturés au locataire.
8. Quand est-ce que le propriété a le droit d'augmenter le loyer?
Une augmentation de loyer ne pourra se faire que tous les deux ans, et uniquement dans le cas où des travaux de mises à niveau ont eu lieu pendant ce laps de temps, ou bien si le loyer n’a pas encore atteint le montant maximal autorisé. L’évolution des prix de l’immobilier ou bien une augmentation de l’indice ne représentent pas des motifs valables pouvant justifier une augmentation de loyer. Dans le cas d’une augmentation de loyer, exigez en même temps de vous communiquer la valeur actuelle du bien immobilier afin de pouvoir vérifier si l’augmentation de loyer est appropriée. Chargez éventuellement la commission des loyers de la détermination de la valeur du logement. En attente d’une décision de la commission des loyers, le loyer augmenté doit quand même être payé.
9. Est-ce que la propriétaire a le droit de résilier mon contrat de bail?
Les résiliations ne sont en principe que valables si le propriétaire du bien immobilier le réclame pour des besoins personnels (jusqu’au 3ème degré de parenté) ou bien si le locataire n’a pas respecté les termes du contrat de bail.
10. Comment est-ce que je peux obtenir un logement locatif public?
Ce type de logement est réservé aux ménages à revenus modérés. Les prix du loyer sont échelonnés selon le revenu et la taille du logement.
Il existe deux promoteurs publics qui offrent de tels logements locatifs, à savoir le Fonds du Logement et la S.N.H.B.M.
11. L'offre en logements locatifs publics est très limitée. Existe-t-il des alternatives?
Oui. Il existe la possibilité de trouver des logements abordables via les soi-disant ‘agences immobilières sociales’. Pourtant, la durée des contrat de bail est limitée à trois ans, et on doit s’engager à avoir recours à un encadrement social. A l’heure actuelle, il existe une agence immobilière social au plan national (Agence Immobilière Sociale) et une au plan communal (Agence Immobilière Sociale Kordall).
12. Comment est-ce que je peux obtenir des aides financières au logement?
A l’heure actuelle, les aides financières suivantes sont à disposition des futurs locataires, calculées en fonction du revenu et de la composition du ménage:
– aide étatique pour la garantie locative;
– subvention de loyer destinée aux ménages à faibles revenus (à partir du 1er janvier 2016).
13. Quelle est la durée de mon contrat de bail?
En principe, tous les contrats de bail sont d’une durée indéterminée, même si une durée limitée a été définie. Dans le cas d’un contrat de bail à durée déterminée, on est quand même obligé d’envoyer une lettre de résiliation au moins trois mois avant l’anniversaire annuel de la date à laquelle le contrat a été signé pour mettre fin au bail. Cette lettre devra être envoyée en tant que recommandé au propriétaire. Si ces conditions ne sont pas respectées, alors le contrat de bail se renouvelle automatiquement d’un an.
14. Je n'ai pas de contrat de bail. Est-ce un problème?
Non, du tout. Par contre, vous devriez conserver des preuves de règlement du loyer. D’un point de vue juridique il existe bien un contrat de bail, même s’il n’a pas été mis sur papier. Il est d’ailleurs considéré comme étant d’une durée indéterminée.
Informar os inquilinos
A política de habitação no Luxemburgo é um desastre, e cada vez mais pessoas têm dificuldades em encontrar casa a preços acessíveis. O déi Lénk tem apresentado propostas concretas desde há vários anos para resolver os problemas de habitação no Luxemburgo.
Os inquilinos dispõem atualmente de direitos de que não fazem uso muitas vezes. A situação é a mesma com os proprietários. Nós temos respostas para as perguntas mais frequentes.
1. Existem preços máximos para os alugueres?
Sim. De acordo com a lei dos contratos de arrendamento em vigor, a renda anual máxima não pode exceder 5% do capital investido numa habitação (o capital inicialmente investido na construção e as despesas de manutenção).
Se esse montante for ultrapassado, pode-se apelar para a Comissão dos alugueres, na condição de habitar na casa há, pelo menos, seis meses.
2. Será que as mesmas regras se aplicam aos estúdios e aos quartos de café?
Sim. Se o prédio não estiver registado oficialmente como hotel, são aplicáveis as mesmas regras que estão em vigor para os alojamentos coletivos. No entanto, a maioria dos preços dos quartos dos cafés excede claramente esses preços máximos – não nos devemos deixar levar.
3. Como posso definir o valor da minha habitação?
Se os documentos correspondentes estiverem em falta na assinatura do contrato de arrendamento, a Comissão dos alugueres da sua comuna (mais que 6.000 habitantes) ou da sua região (menos que 6.000 habitantes) pode ser encarregada de definir o valor atual da sua habitação.
Logo que esse valor for conhecido, pode-se fazer o cálculo. A renda anual máxima não pode exceder 5% do valor da habitação.
Um exemplo: se o valor do alojamento for de 200,000€ então o aluguer anual máximo é de 10.000€ e o aluguer máximo mensal é de 833€.
Há algumas raras excepções, tais como as casas de luxo ou até mesmo a perda de valor pela antiguidade da habitação.
4. O que posso fazer se não estiver de acordo com o preço do aluguer (se estiver acima do máximo permitido por lei)?
Nesse caso, pode solicitar à Comissão dos alugueres para se ocupar do assunto. Se ela verificar que o preço do aluguer é demasiado alto, encarregar-se-á de o fixar, bem como o valor dos encargos que deverão ser avançados. Essa decisão pode ser contestada no tribunal de paz no prazo de um mês a contar da data da receção da mesma. Depois de passado esse prazo, a decisão é considerada como tendo sido aceite definitivamente.
5. Como faço para encontrar a Comissão dos alugueres?
Essa Comissão trabalha frequentemente longe do conhecimento do público e, portanto, não é solicitada muitas vezes. No entanto, é obrigatória e, se não existir, deve ser criada. Basta enviar uma carta dirigida à “Comissão dos alugueres – Hotel de ville – ou Mairie” e solicitar uma verificação do aluguer. Se a Comissão não responder ou se recusar encarrregar-se de o fazer, deverá contactar o provedor de justiça (Lydie Err).
6. A minha casa está num estado deplorável e o/a proprietário/a recusa-se a repará-la. Tenho medo que ao contactar a administração municipal eu vá para a rua.
Se a administração municipal descobre que a sua habitação representa um perigo para sua saúde, é obrigada a pôr à sua disposição um alojamento de substituição. Infelizmente, as comunas têm geralmente poucos alojamentos de substituição adaptados, o que as leva a recorrer a hotéis.
Por isso, no melhor dos casos, algumas comunas esforçam-se por lhe encontrar um alojamento subsidiado (Fundo para o desenvolvimento da habitação e do habitat – “Fonds du logement”).
7. À renda de base acrescentam-se os encargos.
O que é que pode ser cobrado além dos encargos?
Os encargos só podem incluir as despesas feitas no interesse do inquilino, como por exemplo a electricidade, a água e as despesas de aquecimento.
Deverão existir provas escritas dessas despesas. Por outro lado, as despesas tais como impostos locais, despesas de gestão do condomínio e outras não poderão ser cobradas ao inquilino.
8. Quando é que o proprietário tem o direito de aumentar o aluguer?
Um aumento da renda só acontecerá apenas de dois em dois anos, e apenas nos casos em que foram feitos trabalhos de atualização durante esse período de tempo, ou então se o aluguer ainda não tiver atingido o montante máximo autorizado.
A evolução dos preços do imobiliário ou então um aumento no índice não são razões válidas para justificar um aumento de aluguer. No caso de um aumento de aluguer, deve-se exigir ao mesmo tempo que seja comunicado o valor atual da propriedade para poder verificar se o aumento da renda é apropriado. Em caso de dúvida, pode encarregar a Comissão dos alugueres de determinar o valor do alojamento.
Enquanto se aguarda uma decisão da Comissão dos alugueres, o aumento da renda deve, mesmo assim, ser pago.
9. Será que o proprietário tem o direito de rescindir o meu contrato de arrendamento?
Em princípio, as rescisões só são válidas se o proprietário da casa reclamar o alojamento por necessidades pessoais (até ao 3º grau de parentesco) ou então, se o inquilino não tiver respeitado os termos do contrato de arrendamento.
10. Como posso ter direito a um alojamento dos serviços públicos?
Este tipo de habitação está reservado a famílias com baixos rendimentos. Os preços de aluguer são escalonados de acordo com os rendimentos e o tamanho da habitação.
Existem dois promotores públicos que propõem tais habitações para alugar, a saber o Fonds du Lojement e a S.N.H.B.M. (Sociedade Nacional das Habitações a Baixo Preço).
11. A oferta de habitação para arrendamento público é muito limitada. Existem alternativas??
Sim. Há a possibilidade de encontrar habitações a preços acessíveis através das chamadas “agências imobiliárias sociais”.
No entanto, a duração do contrato de aluguer é limitada a três anos e deve ser feito com um enquadramento social.
Atualmente, há uma agência imobiliária social a nível nacional (Agence Immobilière Sociale) e uma no plano comunal (Agence Immobilière Sociale Kordall).
12. Como posso obter ajudas financeiras para a habitação?
Atualmente, os auxílios financeiros seguintes estão disponíveis para os futuros inquilinos, calculados com base nos rendimentos e na composição do agregado familiar:
• ajuda do Estado para a garantia de aluguer;
• abono de aluguer destinado às famílias de baixos rendimentos (a partir de 1 de janeiro de 2016).
13. Qual é a duração do meu contrato de arrendamento?
Em princípio, todos os contratos de arrendamento são por um período indeterminado, mesmo se tiver sido definida uma duração limitada.
No caso de um contrato de arrendamento de prazo fixo, continua a ser obrigatório enviar uma carta de rescisão (pelo menos três meses antes da data de aniversário da assinatura do contrato) para rescindir o contrato. Essa carta deve ser enviada em correio registado ao proprietário. Se as condições não forem respeitadas, então o contrato de arrendamento é renovado automaticamente por um ano.
14. Não tenho contrato de arrendamento. Isso é um problema?
Não. Em contrapartida, deve conservar todas as provas de pagamento do aluguer.
De um ponto de vista jurídico, existe realmente um contrato de arrendamento, mesmo se não tiver sido passado a escrito. Além disso, é considerado como sendo por um período indeterminado.
